みなさん、こんにちは！古家再生投資プランナーであり、不動産投資のポータルサイトの「楽待」実践大家コラムのコラムニストでもあるサラリーマン大家のTAKAと申します。

そもそも古家再生投資プランナーとは、一般社団法人全国古家再生支援協議会（以下「全古協」といいます）が、古家再生投資の基礎知識を習得し、全古協の認定する資格であり、古家再生投資プランナーⓇになると、全古協が推薦する物件を購入出来る「権利」を得ることができます。

全古協では、主に初心者向けに、古家物件見学ツアーを開催しており、かつては関西関東の一部でのみツアーが開催されていましたが、かなり広範な地域でツアーが開催さてています。

今回、サラリーマン大家のTAKAが参加したのは、埼玉県の熊谷ツアーであり、2024年6月15日のプレツアーがまさにこけら落としとなりまして、今回はその模様についてコラムにしたいと思います。

（一時期話題になった熊谷の「たまごかけ麺」。かなり美味しい）

今回物件を見学した物件のある埼玉県熊谷市

今回参加した熊谷ツアーでは、主に熊谷市の熊谷駅から、駅の北にある国道17号バイパスまでの地域の古家物件を見学しました。

埼玉県熊谷市の特徴をまずはみていきましょう。

　埼玉県熊谷市

人口・・・約19万人（2024年8月現在）

気候・自然災害・・・熊谷市は夏の最高気温が日本一となる一方で冬は赤城おろしの北風がふき寒いというなかなかにしんどい気候です。ただし、冬に雪はほとんどふらず、自然災害も皆無なので、安心して暮らすことのできる地域かと思います。

文化・・・江戸時代は中山道の宿場町として栄え、北埼玉では最大の都市となり、北埼玉の経済、文化の中心地といえます。

アクセス・・・東京駅からだと新幹線を使い40分ほど、高崎線を使っても1時間半はかからないので東京の通勤圏の範囲に入っていますし、実際に通勤している方は多いです。車だと、インターチェンジ（関越道の東松山、東北道の羽生）からは少し離れますが、都心からも無理のない範囲でいける距離に位置しています。

古家再生士の沼尻さん

古家物件見学ツアーは、全古協が認定する古家再生士Ⓡという、古家再生についてのプロフェッショナルにより企画・運営されており、今回の熊谷ツアーは、株式会社商空間企画の代表を務める沼尻さんが、古家再生士Ⓡとしてとして企画・運営しています。

沼尻さんは、地元が熊谷ということもあり、熊谷市に精通した古家再生士Ⓡであるため、さまざまな知識や経験を活かし、古家再生をサポートしてもらえます。

熊谷ツアーの様子

それでは、第1回目の熊谷ツアー参加の様子を早速レポートしていきたいと思います〜

2024年6月15日（土）

午後1:00 JR熊谷駅の南口に集合してツアー開始。はじめに、参加者の自己紹介やツアー参加についての諸注意があったのちにツアー開始です。

今回は、４名の参加者がおり、すでに古家物件を保有し、運用している経験者の方から、まだ経験のない参加者などさまざまであり、参加者は、全員関東地方のさまざまな地域から参加していました。

埼玉県熊谷市は、東京駅から乗換なしでいけるほか、横浜駅からも乗り換えなしでいけるため、東京や神奈川からもかなり参加しやすいのかなと感じています。

ツアーは古家再生士が手配し運転する車に乗り、古家物件を見学するかたちで行われました。

物件の購入価格は、表面利回りを12%とした場合に、想定されるリフォーム費用と想定家賃から算出した金額をベースに、販売価格から指値をするといった感じで算出しており、ツアーで購入希望を出したとしても、その指値が刺さり買えるかはわからないので、ツアーはその購入希望者を決定するために行うといった感じで運営されています。

　１件目：熊谷市石原の物件

１件目は、熊谷駅の北西に位置する石原地区の物件でした。最寄駅は、秩父鉄道石原駅です。熊谷駅から若干距離はありますが、イオンなどもあり生活の利便性の良い地域です。

物件自体は、築40数年の2階建ての戸建て、雨漏り跡はあるものの、それほど状態は悪くなさそうな物件。駐車場も小型の車なら１台分は行けそうな感じ。

物件価格は、リフォームは350万円前後で想定家賃は6.5万円（年間家賃78万円）ほどなので、300万円ほどで買付を入れるかたちの物件でした。元の販売価格からは約100万円ほど指値する計算でした。

２件目：熊谷市銀座の物件

２件目は熊谷駅の東から北東に位置する銀座地区の物件でした。銀座地区は熊谷駅から徒歩圏内の地域で商業施設も多い地域です。熊谷市の住宅が立つ地域はまさに１等地といえ、まさに「銀座」の名にふさわしい地域です。

物件自体は、2階建ての戸建て、少し床の傾きが気になるところがあり、駐車場もないものの、やはり立地の良さが際立つ物件です。熊谷の場合には平置きで5,000円程度（郊外であるともっと安い）で駐車場が借りられるので、駐車場なしでも場合によっては、あまり入居付けのネックにはならない感じです（あるに越したことはありませんが）。

物件価格は、リフォームは350万円前後で想定家賃は7.5万円（年間家賃90万円）ほどなので、400万円ほどで買付を入れるかたちの物件でした。元の販売価格の満額買付でもよいほどの計算でした。

３件目：熊谷市久下の物件

３件目は熊谷駅の南東に位置する久下地区の物件でした。久下地区は、熊谷を流れる荒川沿いの地域で、便利とはいえないものの、自然が豊かでのんびりした地域です。

物件自体は、平屋の戸建て、かなり古い印象ですが、駐車場は何台か取れそう、そして、雨樋もがたがた。

物件価格は、リフォームは450万円前後で想定家賃は6.0万円（年間家賃72万円）ほどなので、150万円ほどで買付を入れるかたちの物件でした。元の販売価格からは約250万円ほど指値する計算でした。

4件目：熊谷市柿沼の物件

4件目は熊谷駅の北西に位置する柿沼地区の物件でした。柿沼地区は、閑静な住宅地で、大きなスーパーマーケットなどもあるほか、国道17号バイパスの近く、車でのアクセスに便利な地域です。

物件自体は、2階戸建て中は過去にペットを飼っていたのか獣臭。駐車場は2台ほどは取れそうな物件でした。

物件価格は、リフォームは450万円前後で想定家賃は6.5万円（年間家賃78万円）ほどなので、200万円ほどで買付を入れるかたちの物件でした。元の販売価格からは約100万円ほど指値する計算でした。

埼玉県熊谷市ツアーの物件の買付権利者決定タイム

今回は、第１回目のツアーということもあり、少し様子見ムードでしたが、４件目の熊谷市柿沼でのみ買付が入りました。通常は、買付希望者が競合するとじゃんけんやくじ引きで買付権利者を決めるのですが今回はそれらはなしですんなり決定。そして、その４件目の買付を入れることになったのは、私、サラリーマン大家のTAKAでした。

おわりに

埼玉県熊谷市ツアーに参加してみて、やはり感じたのは物件価格の安さです。私は、全古協の他の地域のツアーに参加したりもしていますが、指値をしても100万円台で物件購入の可能性があるツアーは非常に稀です。（昔は他の埼玉県や千葉県、神奈川県のツアーでも可能性がありましたが、今はかなり価格自体が上がっています）。

また、熊谷市の場合には、3000万円も出せば、庭付きの戸建が買えてしまうので、そのあたりは戸建賃貸には懸念点にはなりますが、熊谷市は人口は微減傾向である一方で世帯数は増えており、確実に戸建賃貸需要はあるものの供給はまだまだ少ないので、相応の家賃で物件を賃貸できるチャンスがある地域だと感じています。

築古戸建投資もレッドオーシャンとなっている地域も増えているなかで、熊谷市はまだまだ参入者も少なくチャンスの多い地域なので、みなさまも機会があればぜひ狙ってみてはどうでしょうか。