みなさん、こんにちは！古家再生投資プランナーであり、不動産投資のポータルサイトの「楽待」実践大家コラムのコラムニストでもあるサラリーマン大家のTAKAと申します。

そもそも古家再生投資プランナーとは、

一般社団法人全国古家再生支援協議会（以下「全古協」といいます）が、古家再生投資の基礎知識を習得し、全古協の認定する資格であり、古家再生投資プランナーⓇになると、全古協が推薦する物件を購入出来る「権利」を得ることができます。

全古協では、主に初心者向けに、古家物件見学ツアーを開催しており、かつては関西関東の一部でのみツアーが開催されていましたが、かなり広範な地域でツアーが開催されています。

今回、サラリーマン大家のTAKAが参加したのは、埼玉県の熊谷ツアーであり、2024年8月10日の第2回目のプレツアーでしたが、今回はその模様についてコラムにしたいと思います。

（当日は熊谷花火大会と被ったので帰りの熊谷駅は人で溢れていました）

今回物件を見学した物件のある埼玉県熊谷市

今回参加した熊谷ツアーでも、第1回目のプレツアーと同じく、主に熊谷市の熊谷駅から、駅の北にある国道17号バイパスまでの地域の古家物件を見学しました。

埼玉県熊谷市の特徴をまずはみていきましょう。

　埼玉県熊谷市

人口・・・約19万人（2024年8月現在）

気候・自然災害・・・熊谷市は夏の最高気温が日本一となる一方で冬は赤城おろしの北風がふき寒いというなかなかにしんどい気候です。ただし、冬に雪はほとんどふらず、自然災害も皆無なので、安心して暮らすことのできる地域かと思います。

文化・・・江戸時代は中山道の宿場町として栄え、北埼玉では最大の都市となり、北埼玉の経済、文化の中心地といえます。

アクセス・・・東京駅からだと新幹線を使い40分ほど、高崎線を使っても1時間半はかからないので東京の通勤圏の範囲に入っていますし、実際に通勤している方は多いです。車だと、インターチェンジ（関越道の東松山、東北道の羽生）からは少し離れますが、都心からも無理のない範囲でいける距離に位置しています。

古家再生士の沼尻さん

古家物件見学ツアーは、全古協が認定する古家再生士Ⓡという、古家再生についてのプロフェッショナルにより企画・運営されており、今回の熊谷ツアーは、株式会社商空間企画の代表を務める沼尻さんが、古家再生士Ⓡとしてとして企画・運営しています。

沼尻さんは、地元が熊谷ということもあり、熊谷市に精通した古家再生士Ⓡであるため、さまざまな知識や経験を活かし、古家再生をサポートしてもらえます。

熊谷ツアーの様子

それでは、第2回目の熊谷ツアー参加の様子を早速レポートしていきたいと思います〜

2024年8月10日（土）

午後1:00 JR熊谷駅の南口に集合してツアー開始。今回はあまりに暑かったので車に乗り込んでから、参加者の自己紹介やツアー参加についての諸注意があったのちにツアー開始です。

今回は、5名の参加者がおり、1回目のプレツアーに比べると、まだ物件を保有できていない方の割合が多めでしたが、今回も参加者は、全員関東地方のさまざまな地域から参加していました。

埼玉県熊谷市は、東京駅から乗換なしでいけるほか、横浜駅からも乗り換えなしでいけるため、東京や神奈川からもかなり参加しやすいのかなと感じています。

今回も、ツアーは古家再生士が手配し運転する車に乗り、古家物件を見学するかたちで行われました。

物件の購入価格は、表面利回りを12%とした場合に、想定されるリフォーム費用と想定家賃から算出した金額をベースに、販売価格から指値をするといった感じで算出しており、ツアーで購入希望を出したとしても、その指値が刺さり買えるかはわからないので、ツアーはその購入希望者を決定するために行うといった感じで運営されています。

　１件目：熊谷市大原の物件

１件目は、熊谷駅の北西に位置する大原地区の物件でした。前回のツアーで物件のあった石原地区と柿沼地区のちょうど間くらいの地域で、閑静な住宅街が広がる地域です。

物件自体は、築約50年ほどの2階建ての戸建てで、それなりに残置物が残っている物件でした。日当たりがよく、駐車場も小型の車なら１台分は行けそうな感じ。

物件価格は、リフォームは500万円前後で想定家賃は6.5万円（年間家賃78万円）ほどなので、150万円ほどで買付を入れるかたちの物件でした。元の販売価格からは約200万円ほど指値する計算でした。

２件目：熊谷市大原の物件

２件目も同じく大原地区の物件でした。

物件自体は、2階建ての戸建てと平屋建ての戸建てが１件づつあるという変わったタイプの戸建であり、物件自体はかなり古く土地売り前提の物件でしたが、まだまだ建物もリフォームで使えそうな印象でした。

物件価格は、2件古家が建っている少し変わった物件で、リフォームは750万円前後で想定家賃は10万円（年間家賃120万円）ほどなので、表面利回り10％想定でも500万円ほど指値をしなくてはならない物件であり、ちょっと古家再生にはなじまない物件でしたが、シェアハウスなどでの運用であればありな物件かなとは思いました。

３件目：熊谷市柿沼の物件

３件目は熊谷駅の北西に位置する柿沼地区の物件でした。柿沼地区は、閑静な住宅地で、大きなスーパーマーケットなどもあるほか、国道17号バイパスの近く、車でのアクセスに便利な地域です。

物件自体は、2階建ての物件で少しだけセルフリフォームしている物件。庭まで残置物が溢れている物件でした。

物件価格は、リフォームは410万円前後で想定家賃は6.0万円（年間家賃72万円）ほどなので、150万円ほどで買付を入れるかたちの物件でした。元の販売価格からは約170万円ほど指値する計算でした。

4件目：熊谷市中央の物件

4件目は熊谷駅の北に位置する中央地区の物件でした。中央地区は、熊谷市で人気の熊谷西小学校、富士見中学校の人気の学区でかなり子育て世帯には人気の地域です。

物件自体は、2階戸建てで、駐車場は3台ほどは取れそう。ただし、残置物（というよりゴミ）がてんこ盛りの物件でした。

物件価格は、リフォームは410万円前後で想定家賃は7万円（年間家賃84万円）ほどなので、350万円ほどで買付を入れるかたちの物件でした。元の販売価格からは約200万円ほど指値する計算でした。

埼玉県熊谷市ツアーの物件の買付権利者決定タイム

今回は、第2回目のツアーであるためか、かなりそれぞれの物件についてさまざまな意見がでながら、買付権利者決定タイムが行われました。結果、１件目の物件と、４件目の物件に買付を入れることになりました。今回も、買付の競合者はいなかったので、じゃんけんなどは行われませんでした。そして、今回も４件目の買付を入れることになったのは、私、サラリーマン大家のTAKAでした。

おわりに

埼玉県熊谷市第2回のプレツアーに参加してみて、やはり100万円で買付を入れる物件がでてきました。しかも２件も。おそらくは２件とも、買付を入れるのに想定した家賃以上での家賃での賃貸が可能な物件なので表面利回りでは12%は来れる物件かと思っています。

9月には第3回目の熊谷市プレツアーが開催されるようであるので、全古協のプランナーさんは要注目ですし、もし興味のある方は、全古協のプランナーの勉強を始めてもよいかもしれませんね。