管理人の投資日記1（不動産投資について）

これから投資を始める方々の参考になるかわかりませんが、管理人の投資経験や投資日記についても適宜更新したいと思います。

今日は第1回目なので、最近取り組み始めた不動産投資について書いていきたいと思います。

不動産といってもどんな不動産に投資しているの？

不動産といっても様々な種類があります。

例えば、新築マンション投資であったり、中古アパート投資また広い意味だと太陽光発電やレンタルルーム、最近だとコインランドリ―なども流行っていますね。

そんななかで管理人が行っているのは、中古ワンルームマンション投資です。具体的には、単身者向けのワンルームマンションを銀行からの借り入れにより購入し、人にマンションを貸して賃料収入を得るという投資を行っています。

なんで中古ワンルームマンション投資をはじめたの？

今までは株やFX、仮想通貨や投資信託など様々な投資を行っており、今もつづけていますが、少し毛色の違った投資をしてみたいということで興味を持ちはじめました。株やFXよりも大きく稼ぐことはできないもののある程度安定的に利益を積み上げていける投資ではないかと考えています。

中古ワンルームマンション投資のメリットは？

中古ワンルームマンション投資のメリットは、不動産投資全般に言えるのですが、投資する不動産を担保にして、金融機関からお金を借りて投資ができるという点にあります。金融機関からお金を借りることで少ない資金で不動産を購入することができます。

例えば管理人は、初期投資額60万円（頭金10万円、諸費用50万円ほど）で1,700万円ほどの中古ワンルームマンションを購入し、月額８万円ほどの賃料収入を得ています。ただしここから、銀行へのローンの返済や諸手数料などで約７万円がでていくので、実質月額１万円程度の利益を得ています。

リスクはないの？

中古ワンルームマンション投資の最大のリスクとして、空室リスクがあります。これは、マンションを借りていた人が退去して部屋が空いてしまい賃料が得られないというリスクです。このような場合には、マンションからの賃料なしに銀行のローンの返済をしなくてはなりません。このリスクを軽減するために、不動産投資会社の家賃保証（空室の場合には、投資会社が賃料をはらってくれるというもの）やサブリース（個人に貸すのではなくサブリース会社という会社にマンションを貸すことにより、賃料をえるというもの。サブリース会社が個人にマンションを貸すことになります）というサービスがあり、管理人は家賃保証を利用しています。

どんな人が中古ワンルーム投資に向いているの？

この投資のキモは「金融機関からお金を借りる」という点にあります。購入する不動産を担保に入れるといえ、金融機関も借金が返されないリスクを減らすために、お金を貸し人には一定の条件を設けています。例えば、年収がいくらあるか、その年収は安定的に入ってくるものなのか、借金はどれくらいあるのか、借金を延滞（支払いがおくれること）したことはないかなどの条件があります。そのような条件を踏まえると、大手企業や公務員などのサラリーマンかつ住宅ローンを組んでマイホームを買っていない人が向いています。

今後の中古ワンルーム投資の動向は？

最近新聞などの報道がありましたが、金融機関のアパートローン投資への貸出が増えていることを、金融庁などの行政当局が問題視しているようです。バブル崩壊時に、金融機関は不動産への融資で大きな損失は発生させた過去の経緯を考えると当然かもしれません。特に問題視されているのは、どちらかというと新築一棟建てのマンション・アパートへの貸出であり、直接的には中古ワンルームマンションへの融資とは関係ありませんが、今後は金融機関でローンが組みにくくなるのは間違えないと思います。管理人もローンが組みにくくなるまえに、あと何部屋か銀行からお金を借りて投資をしようかと考えています。