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管理人の不動産投資日記~1棟アパート大家への道1~

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現在管理人は、不動産投資を実践しており、2017年10月時点で、区分所有のマンションを2部屋保有しています。 区分所有のマンションであれば、比較的容易に購入することができる反面、それほど利益を出すことができません。 このため、管理人は、区分所有のマンションのほかに、1棟アパートを購入する不動産投資を始めたいと考えており、最近その勉強をはじめています。 このサイトでも、管理人が1棟アパートへの不動産投資への記録を書いていきたいと思います。

1棟アパート投資とはどのような投資手法なの?

1棟アパート投資とは、1棟のアパートをまるごと所有し、アパートの賃料の利益を得るといった投資のことです。 基本的には、アパートの購入代金のすべてを金融機関からの借り入れでまかない(フルローン)、アパートを購入しようと考えています。 不動産投資を行う際に、金融機関から借り入れを行うメリットは以下のページをご参照ください。 初心者のための投資の方法5~不動産投資~

どのような物件を買おうと考えているの?

不動産投資の行う場合の物件の種類としては、さまざまな分類の仕方がありますが、今回は以下の1~3の分類でメリット・デメリットを比較しました。 1.新築物件or中古物件
新築物件 中古物件
メリット 家賃(賃料)が高い  物件の価格が安い
デメリット  物件の価格が高い  家賃(賃料)が低め
◆新築の物件については、得られる賃料が高い反面、どうしても物件価格が高くなってしまいがち。 ■中古物件の場合には、物件の価格が安いものの、得られる賃料は低め。 管理人は、自己資金が豊富にあるわけではなく、フルローン(全額金融機関からの融資)での不動産の購入を考えています。当然ながら、物件の価格が高いと融資の額が大きくなり、金利の負担も大きくなるため、中古物件の購入を考えています。 2.木造orRC構造
 木造  RC造
 メリット  物件の価格が安い  法定耐用年数が長い
 デメリット  法定耐用年数が短い  物件の価格が高い
◆木造の物件については、物件の価格が安い反面、法律で目安とされている建物の使用可能期間の目途である法定耐用年数が短い(22年) ■RC造(鉄筋コンクリート造)の物件については、物件の価格が高いものの、法定耐用年数が長い(47年) 金融機関から融資を受ける場合には、原則として法定耐用年数を超える期間での融資は行ってもらえません。このため、中古×木造の場合だと、かなり短い期間で融資を返済する必要が生じるため、比較的融資の期間を長くとりやすいRC造の物件の購入を考えています。 3.(中古物件の場合)築浅or築古
 築浅  築古
 メリット  メンテナンスコスト発生のリスク低い  物件の価格が安い
 デメリット  物件の価格が高い  メンテナンスコスト発生のリスク高い
◆築浅の物件については、購入時や購入後に修繕などの予想外のメンテナンスコストの発生リスクが低い反面、物件価格が高い ◆築浅の物件については、物件の価格が安い反面、、購入時や購入後に修繕などの予想外のメンテナンスコストの発生リスクが高い 築浅・築古の選択は難しいところ、可能であれば築浅に越したことはないものの、メリットは物件価格によるかと考えています。この点については、実際の物件を見たうえで都度判断せざるを得ないと考えています。

1棟アパート投資のターゲットは?

◆ターゲットの物件は、中古でRC造の1棟アパート物件。 ◆物件の金額は、5000万円前後で、年利回り的には10%以上、手元に残る資金量は2%以上の物件を探せればとかんがえています。 利回り 1年間で得られる賃料収入÷投資した金額×100% ex)5,000万円の物件で、月額の賃料収入が計50万円のケース (50万円×12か月)÷5,000万円×100%=12% 手元に残る資金量 (1年間で得られる賃料収入―借入金の返済・利息支払い―物件の維持などに係る経費)÷投資した金額×100% ex)5,000万円の物件で、月額の賃料収入が計50万円、月間の借入金の返済・利息支払いが30万円、月間の経費が10万円のケース (50万円ー30万円―10万円)×12か月÷5,000万円×100%=2.4%

ふるさと納税やってますか?

サラリーマンの方や投資で利益のでている方はふるさと納税をやってみてはいかがでしょうか? ふるさと納税の仕組みは、一定の手続により、地方公共団体への寄付を行うことで、わずかな負担(2000円程度)で年収に応じて、概ねの寄付額の還付ができる仕組みです。 ふるさと納税のメリットはなんといってもお礼の品!おいしいお肉やお魚、野菜やフルーツ、その他のギフトなどバラエティに富んだお礼の品を選べます。 寄付先を絞ることで確定申告ナシにふるさと納税ができるので、まだやっていない方はぜひやってみてください。

お金の勉強してみませんか?

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