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初心者のための投資方法5~不動産投資~

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初心者のための不動産への投資へのアドバイス

・社債・国債や保険などよりは有利な利回りが期待できるものの大きく利益をあげることが損失の発生するリスクもある。

・投資資金は最低でも1000万円ほど必要であるが、金融機関から借金をして投資できるという特徴がある。

・基本的には購入した不動産の家賃収入で利益をえるが、途中で売却して売却益もえられる場合があるため、投資期間は、短期、長期の両方とも考えられうる。

 

不動産投資とは、マンションやアパートなどを購入または建築し、そのマンションやアパートを人に貸して、賃料収入を得る投資です。また、値上がりを期待してマンションなどを購入し、マンションなどを転売する方法もありますが、マンションなどを人に貸して賃料収入を得るという投資方法を中心に説明したいと思います。組み込んだパッケージ商品だといえます。

 

不動産投資の特徴としては、全額自分のお金を投資するのではなく、金融機関から借金をして投資ができるという点があります(当然ながら自分のお金のみで投資することもできます)。一般に借金をすることによって、自分のお金のみ投資した場合に比べ有利な利回りで運用することができます。

(想定事例)

1,200万円の物件を購入し、その物件を月に10万円で人に貸す場合

(1)1,200万円を全額自分のお金で物件を購入する場合

1年目 5年目 10年目 15年目 20年目 30年目
家賃収入 120万円 120万円 120万円 120万円 120万円 120万円
年間

利回り※1

10% 10% 10% 10% 10% 10%
累計収入 120万円 600万円 1,200万円 1,800万円 2,400万円 3,600万円
累計収入に対する利回り※2 10% 50% 100% 150% 200% 300%

 

※1 5年目:120万円÷1,200万円×100%=10%

※2 5年目:600万÷1,200万円×100%=50%

 

(2)1,200万円のうち600万円を自分のお金600万円を金融機関からの借金で購入する場合(借金の金利は考慮せず、15年で返済)

1年目 5年目 10年目 15年目 20年目 30年目
家賃収入 120万円 120万円 120万円 120万円 120万円 120万円
謝金返済 ▲80万円 ▲80万円 ▲80万円 ▲80万円 0円 0円
年間利益 40万円 40万円 40万円 40万円 120万円 120万円
年間

利回り※1

6% 6% 6% 6% 20% 20%
累計利益 40万円 200万円 400万円 600万円 1,200万円 2.400万円
累計利益に対する利回り※2 6% 33% 66% 100% 200% 400%

※1 5年目:40万円÷600万円(投資した自分のお金)×10%=6%

※2  5年目:240万円÷600万円×100%=40%

 

(1)の方が借金の返済がない分は入ってくるお金は多いですが、借金を返し終えれば自分で投資したお金に対する利回りは(2)の方が大きくなっていきます。

 

少し条件を変えた(3)を見てみましょう。

 

(3)2,400万円の物件を購入し、その物件を月に20万円で人に貸す場合に、1,200万円を自分のお金1,200万円を金融機関からの借金で購入する場合(借金の金利は考慮せず、15年で返済)

1年目 5年目 10年目 15年目 20年目 30年目
家賃収入 240万円 240万円 240万円 240万円 240万円 240万円
謝金返済 ▲160万円 ▲160万円 ▲160万円 ▲160万円 0円 0円
年間利益 80万円 80万円 80万円 80万円 240万円 240万円
年間

利回り※1

6% 6% 6% 6% 20% 20%
累計利益 80万円 400万円 800万円 1,200万円 2,400万円 4,800万円
累計利益に対する利回り※2 6% 33% 66% 100% 200% 400%

※1 5年目:80万円÷1200万円(投資した自分のお金)×10%=13%

※2  5年目:240万円÷1200万円×100%=33%

 

(1)と(3)を比べるとやはり(3)の方が借金を返済し終わった場合に大きな利回りが期待できます。

実際に投資を行う際には、借金の額や金利などの要因を考慮する必要があったり、不動産の老朽化に伴う維持コストの発生や賃料の下落であったり、さまざまな要因なども考慮しなければならないので注意が必要です

 

1.どれくらいお金を増やせるのか。
借金をした場合の年間の利回りで数%~十数%
2.どれくらいのお金を投資する必要があるのか。
50万円程度~(借金で購入すると想定した場合)
3.どれくらいの期間投資できるのか。
10年~40年

 

どれくらいお金を増やせるのか。

一般に株よりはお金を増やせる額は少ないものの、社債や国債よりもお金を増やすことが可能だといえます。

 

どれくらいのお金を投資する必要があるか。

ほとんどすべての金額を銀行から借り入れ投資することもできますが、最低でも10万円程度の頭金と初期の手数料40万円ほどは必要になります。

 

どれくらいの期間投資できるのか

物件の種類にもよりますが、10年以上の投資期間は必要だといえます。

 

不動産に投資する場合のリスクは

物件の借り手がついている限りは安定した収入が見込めますが、物件が空室になったり、災害等で物件がこわれたりするリスクがあるほか、賃料の下落リスクや物件の老朽化に伴う修繕費用の発生などもリスクとして考えられます。

 

どのように不動産を購入するのか。

不動産については、不動産仲介業者から購入するのが一般的であり、大手の不動産仲介業者などは金融機関の提携のローンを用意して、ローン組みのサポートなどもしています。

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